[콩콩이네 이사합니다] 대출 알아보기. 담보대출과 금리

콩콩이가 태어나기 전 결혼을 하면서 살던 동네를 벗어나, 이사를 결심한건 5개월 전쯤 이었어요. 둘 이서 살기엔 넉넉했던 공간들이 아이가 태어나면서 짐도 하나, 둘씩 생기고 장난감이며 책이며 등등 쌓고 쌓이다 보니 이사의 필요성을 느꼈고 오랜 고민과 대화 끝에 이사를 가기로 결정! 

 

이사를 앞두고 인테리어 공사를 하고 있는 현재지만, 아직 해결 되지 않은 여러가지 문제들이 좀 있어요. 아이 어린이집, 인테리어 공사 등등... 

 

근데 그 중 가장 큰 걱정거리였던 부분은 바로 대출이었어요. 그도 그럴것이 5개월 전까지만 해도 부동산대출에 대해 이렇게 규제가 심하지 않았을 뿐더러, 아래 이야기 할 금리도 지금처럼 높지 않았거든요.

 

대출금리는 높고, 예금이율은 낮고 은행은 배부른 금리

 

사실 현재 기준금리가 낮은건 많이들 아시는 부분일거에요. 헌데, 예/적금 금리도 같이 낮아 버리니. 단순하게 계산하면 은행이 돈을 버는 대출금리는 높아서 수입은 높아지고, 은행이 돈을 주는 예/적금 금리는 낮으니 지출은 적어서 은행 입장에서는 수익성이 너무 높은 편이라고 할 수 있거든요. 제 생각입니다만, 장기적으로 봤을 때는 대출과 예/적금 금리가 중간에 일정 수준에서 맞춰져야 하지 않나 싶어요. 정부의 가계대출을 조이는 심산으로 대출금리를 올렸지만, 실질적인 체감으로는 턱 밑까지 조여오는 느낌을 피할 수는 없는건 사실이니까요.

 

담보대출과 금리

어떤 대출을 받을까? 담보대출과 신용대출이란?

 

다시 본론으로 돌아와서, 이사를 가기로 결정하고 콩콩아빠가 가장 먼저 알아본 일은 대출과 금리를 확인 하는 일 이었습니다. 대출을 받고자 할 때 알아 볼 수 있는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 바로 담보대출과 신용대출입니다. 담보대출은 말 그대로 무언가를 '담보'로 대출을 받는 것이고 가장 흔한 방법이 '집'을 담보로 받는 주택담보대출이 있구요, 은행에 맡겨둔 예금을 담보로 하는 예금담보대출, 보험을 담보로 하는 보험약관대출 등이 있습니다. 그 다음이 신용대출이 있고, 신용대출은 나의 신용을 걸고 돈을 빌리는 것을 의미 합니다. 저도 이번에 안 사실인데 대부분의 성인이 갖고 있는 주택청약저축통장도 담보대출로 활용 할 수 있다고 하네요. 물론 담보 대출은 담보물건의 가치 한도 내에서는 대출이 가능합니다.

 

 콩콩아빠도 하는 주택담보대출! 그렇다면 LTV와 DTI는 무엇일까?

주택담보대출은 전/월세가 아닌 자가 바로 '내 집'을 마련하는 대부분의 사람이 받는 대출입니다. 물론 가지고 있는 현금이 많아서 대출을 받지 않는 경우도 있어요. 사람들은 대부분 주택을 구입해 입주하기 전, 주택 구입비용(매입가 혹은 매매가)의 일부분을 은행에서 대출을 받아 입주를 하게 됩니다. 청약이 되었을 경우 입주권 혹은 분양권을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있기 때문인데요.

 

바로 이 주택담보대출을 알아 볼 때 항상 따라다니는 용어가 바로 LTV와 DTI입니다

 

 LTV(Loan To Value, 담보인정비율) : 담보 대출비 대출금액의 비율이라고 해서 주택담보대출의 대출 가능 금액을 산출 할 때 사용되는 항목이며 지역이나 투기지역 여부에 따라 기준 비율이 다릅니다.

쉽게말해, 담보로 제공하는 물건의 가치를 두고 이를 담보로 얼만 금액의 대출을 받을 수 있는지를 확인 하는 항복이라고 생각하시면 됩니다. 

DTI(Dept To Income, 총부채상환비율) : 연소득 대비 금융비용 부담률로, 내 소득으로 얼마의 금액까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 항목으로 대출금을 판단할 때 사용 합니다. 

정리하자면, 연 소득이 얼마이기때문에 대출을 실행 했을 때 상환 할 수 있는 능력을 확인하는 개념이라고 보시면 됩니다. 

LTV로는 내가 받을 수 있는 대출의 최대금액을 계산하고, DTI로는 대출을 받고자 하는 금액을 두고 내 소득수준이 적합한지를 확인 할 수 있습니다. 

 

대출금리는 어떻게 산정되는 것일까? 몇 %?

대출 금리는 적으면 적을 수록 좋다고 생각하는건 어쩌면 당연하겠죠? 그러면 어떻게 금리가 산정 되는 걸까요? 

주택담보대출, 전세자금대출과 같이 단위가 크면 변동금리 혹은 고정금리 중 하나로 결정을 합니다. 

 

변동금리는 금리가 6개월~1년에 한 번씩 바뀌고 그 당시의 COFIX 금리에 따라 바뀌게 됩니다. 시장 상황에 따라 갚을 금액도 계속 바뀌게 되는 특징이 있어요. COFIX란 국내 8개 은행들의 자금조달 관련 정보를 기초로 산출 됩니다.

 

고정금리는 처음 정한 기준금리가 바뀌지 않고 그대로 가는 경우를 말합니다. 약 5년 정도를 기준으로 두는데, 은행 상품에 따라 5년 변동금리라는 명칭을 사용하는 경우도 있습니다.

 

기준금리, 가산금리, 가감조정금리 알아보기

 

기준금리는 대출 금리를 구성하는 가장 기본이 되는 금리로, 은행 별로 큰 차이가 없습니다. 은행 연합회 [대출금리비교]에서 [대출금리상세보기]로 검색하시면 은행별 기준금리를 확인 할 수 있습니다. 기준금리는 대출이 실행되는 시점에 따라 바뀌기 때문에, 대출 상담을 할 때와 실제 대출이 실행 될때 금리가 달라질 수 있습니다.

 

가산금리는 은행이 내부 기준으로 결정하는 금리를 말하며, 상품이 만들어지는 데 들어가는 비용과 마진을 고려하여 결정됩니다. 

 

가감조정금리는 '우대금리', '본부/영업점장 조정금리'라는게 있는데요. 기준금리와 가산금리로 대출금리가 결정 되는데 급여이체내역, 카드사용, 예/적금 보유유무 등을 통해 금리가 조정됩니다. 이 부분은 은행마다 가지고 있는 상품의 우대율이 다르기 때문에 직접 확인해 보시는게 중요합니다. 대부분 맞추실 수 있는 항목들로 구성되어 있어요. 

 

 

이렇게 대출의 종류도 금리도 여러가지가 있습니다. 콩콩아빠는 주택담보대출을 5년고정금리로 실행 했는데, 맨 처음 5개월전에 알아봤던 금리보다 거의 1%이상 차이가 나버려서, 실질적으로 상당히 높은 금리로 대출을 실행했어요. 지금도 많이 저렴한 편이라고는 하지만, 더 낮은 금리를 확인해 본 이상 속상한건 사실이네요. 

 

이사를 하고 내집을 마련하는 모든 첫 걸음은 자금마련이 아닐까 싶어요. 자금마련의 계획이 아무리 완벽하다고 하더라도, 정부정책을 엎을 수는 없으니 수시로 정책적인 부분을 확인하셔서 무리가 없는 선에서 주택을 구입하셨으면 좋겠습니다.